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详细内容

中山房产律师教你选房买房

  最近要不要买房?

为什么有些房子那么贵?房屋的价值是怎么构成的?

房子的价格和价值是什么关系?

应该如何选房?买什么样的房子更好?

投资买房需要注意什么?什么样的房子升值空间大?

⊙ 买房的具体步骤是什么?

 

前言

 

2014年初到广州做律师以来,建筑房地产一直是我的主要业务方向之一,至今已做过近百件相关诉讼和投资并购、土地交易、尽职调查等非诉讼业务。多年以来,也先后与万科、恒大、保利、富力、碧桂园、雅居乐、时代等知名房地产企业有过接触和业务往来,认识了不少房地产行内人士。通过合作交流,对于国内尤其是珠三角地区的房地产市场有了一定的认识和了解。而这几年,身边也一直有不少朋友购房或换房时咨询我,包括要不要投资买房、究竟怎么买房、什么的房子值得买等问题。近期,我们律所多个同事也因准备换房买房前来咨询。所以,今天抽时间把我这几年对于房地产市场的学习了解和研究思考整理出来,供各位朋友需要时参考。

 

买房其实是对所在城市、所在区域的一种“入股”,战略和战术同样重要。战略问题包括要不要买、什么时候买、买哪个城市哪个区域等,而战术问题包括买哪个小区的哪套房、什么价格买、怎么买等。

 

由于购房是一项少则上百万,多则几百万、上千万的大额交易,强烈建议在有关专业人士的指导下进行,一方面避免“踩坑”产生风险和麻烦,同时可以帮助大家买到更好的房产。相信专业,把专业的事情交给专业的人去办,结果往往更好。

 

正文约4800字。

 

问题一:最近要不要买房?

这个问题朋友问的比较多,先来回答一下。


首先说明,如果是第一套房买来自住,有资金、有需要时马上购房是最优策略,不要有任何犹豫。所谓刚需,居住和使用价值是第一位的,不用太考虑房价涨跌的问题。另外,国内的商品房市场自从朱镕基搞“房改”启动以来,整体趋势是一路上涨。从2000年北京、上海、广州、深圳均价都不到4000元,到今天北京、上海、深圳均价超过5万元,广州超过3万元,基本上20年都有十倍或以上的涨幅,大幅度跑赢通货膨胀和其他多数投资。另外,从西方发达国家近一两百年的历史经验来看,房地产和股市相比,是相对稳健和涨幅较大的主要投资方式。

 

因此,对于多数普通民众来说,在有能力的时候尽早买房,既可以安家落户,又是一个不错的让资产保值增值的方式。

 

而对于二套房以上和以投资为主的朋友,情况则有所不同。以珠三角城市为例,深圳和东莞从去年底开始,经过了一轮大涨后,房价已经普遍上涨20%以上,如果从投资的角度来说短期收益空间已经不大,不建议追涨。但自住刚需则完全不用担心,从中长期来看,深圳和东莞等城市的房价不可能会下跌,只会继续上行,走“慢牛”的趋势。

 

而广州、佛山、中山、珠海几个城市,17年房价大涨后,这几年大部分地区都是横盘调整状态,但部分热门区域从疫情结束后的5月开始,已经有开始启动的迹象,包括广州市中心的珠江新城,黄埔、南沙和珠海部分地区,看房和成交量、成交价均已有10%以上的增加,接下来很可能会带动其他价值区域和热门区域量价齐升。所以,如果有意在这些地方买房,尽快看好出手为宜。

 

问题二:为什么有些房子那么贵?房屋的价值是怎么构成的?

一套广州珠江新城中区的15年楼龄二手房,房价要10万左右一方。而最近媒体报道的恒大两个热门楼盘,一个在南沙区万顷沙,25左右一方,而在清远佛冈某镇的一个新盘,只要3800一方。为什么会有那么大的区别呢?

在回答房子为什么贵和便宜之前,首先要明确两个概念,那就是房屋的“价值”和“价格”,二者是不同的。

 

所谓房屋的“价值”,除了理所应当的居住使用功能外,本质上不是建筑房屋时用的那些钢筋、水泥、混凝土,更不是豪华装修带的名牌家具、家电。一套惠州双月湾的海景房,每平方至今也没超过1万元,而差不多的房子在深圳湾,价格一定超过15万。如果只看建筑和装修成本的话,二者也许差价不是很多,但最终的价格会有超过十倍的差距。

 

房屋的“价值”,除了居住使用这个功能外,大部分体现在房屋所在的那片土地的价值,包括了房屋所在片区的:1.交通配套(主要是地铁构成的交通路网)、2.商业配套(购物中心的数量、档次和便捷度)、3.教育配套(对口小学、中学的质量和档次)、4.市政配套(附近的公园、海边、江边、文化休闲娱乐设施等)、5.医疗配套(三甲医院)、6.临近就业中心(市政府机关、区政府机关、商务中心CBD、科技园区等)等。

 

这些因素当中,最重要的是临近就业中心,因为它直接影响供需关系——多数人在有选择的时候,是愿意住的离工作地点近一些的。同时,从多数城市来看,就业中心附近的其他配套必然不会差。然后是学校学位和交通地铁配套,前者对学生家长可能是首先考虑的因素,后者是工薪族非常看重的因素。

 

一般来说,资源配套最好的地方都在城市中心,而认定城市中心通常有几个参考标准:

 

1

城市最高楼附近5公里内;

 

2

市政府附近5公里内;

 

3

城市CBD附近5公里内;

 

4

城市最好的小学周围5公里内;

 

5

城市排名第一的商圈附近5公里内。

 

配套包括已经建成的配套和在建的配套及规划中的配套。已经建成的配套是房屋的实有价值,而在建和规划中的配套是房屋的潜在价值。另外,配套的价值必须是在周围方便到达距离的范围内,一般来说1公里以内最好,超过3公里就价值不大了。就像同样是广州市,综合资源配套最好的越秀区、天河区房屋均价6万以上,而50公里以外的增城、从化、花都只要1万多,原因就是离资源配套太远,很不方便享有使用。

 

房屋的价值,本质上是享受配套资源的丰富性和便利性,以及所节省的距离和时间。

 

问题三:房子的价格和价值是什么关系?

说完价值,再来说价格

在房地产界有一句名言,说:房价的变化当下看政策,短期看金融,中期看土地供应,长期看人口流入。一方面,价格是以价值为前提和基础的,但同时,影响价格最直接的因素并非价值,而是供需关系。举个例子,在广州,带精装修的普通住宅的建筑和装修成本一般是5000元左右,土地成本(楼面地价)根据拿地时间和片区不同,一般是1万到6万元不等,那么如果一块地拿地成本3万元,建筑装修成本加上其他成本和合理的利润,销售价格应该是4万多元。但现实中,开发商在制定销售价格时,主要考虑的因素是:“卖多少钱我能卖得出去?在卖得出去的前提下价格越高越好。而影响这个能卖出去的价格的主要因素,就是供需关系。

 

为什么广州珠江新城、深圳湾的房价在10万以上甚至更高,首先是因为那里的资源配套是顶级的,本身价值非常高,但真正的原因是,想住在珠江新城和深圳湾的人数,远远多于那里有的房屋总套数,所以推动了房价在很高的基础上还在不断上涨。而为什么那么多人想住在珠江新城或深圳湾,就是为了更便利的到这两个就业中心工作,同时更短时间、更近距离的享受周围的配套资源。同时,住在这两个地方意味着更高的身份和圈层,这也是很多高资产人士购房时考虑的因素之一。

 

在目前房地产充分市场化的情况下,房价高的地方往往意味着价值更高、同时更多人想拥有,而房价低的地方,是以资源配套少,需要付出更多的时间、距离成本,牺牲各方面的便利性为代价的。

 

另外,国家政策对于价格的影响也很大。中国人普遍存在买涨不买跌的心理,往往房价越涨买的人越多,房价下跌了反而更多人观望。但从专业的角度看来,对于一二线城市的优质片区,每次房价下跌时,都是价值投资的好时候,反而在房价上涨一段时间后就不宜再追涨。

 

 

问题四:应该如何选房?买什么样的房子更好?

(如果没有预算限制,买房当然是买什么都有、什么都好的地方,土豪可以任性,但本文主要针对大多数的普通购房者)

针对这个问题,首先我们要问自己,买房的主要目的和需求是什么 ?答案一般有:

 

1居住;

2安家落户结婚;

3孩子读书; 

4附近就业;

5享受配套资源; 

6资产保值、升值等。

 

  简单来说,刚需买房首先看价格和交通便利,改善买房重点看地段和配套,豪宅买房关注景观和风水。级别不同,需求也不同。当然,现实中,大家买房往往是多方面的需求都有,那么就要把握住最主要一项或几项的需求。而在所有需求中,住的离工作地点近一点,几乎是一个共同需求;但如果男女双方工作地点不一致的,一般以方便女方更合适。

 

  其次,要看我们自己所处的阶段。如果是刚毕业不久,还没有结婚要小孩,那么交通便利性和配套的商业休闲购物资源就更重要,可以考虑工作地点周围或者地铁附近的商业综合体附近。如果已经结婚有了孩子,那么学位就是要考虑的首要因素,要在能力范围内选择学位更好的房屋。如果是不需要每天按时上下班的老板和自由职业者,可以更多的考虑周边环境优美的区域。

 

  再次,要看我们的资金情况和预算。如果资金紧张,那么购买的房子只要能够满足最主要的需求即可,不能要求过高。如果有了一定的资金实力,那么就要寻找匹配主要几项需求的预期,先选好大区域,然后再选择小区,最后选择具体的房屋。

 

  还有一个问题要专门拿出来说,那就是买新房和二手房的问题。新房往往看起来更漂亮更吸引人,但多数新房相比同价位的二手房区域位置没那么好,交楼时间也往往更长。根据房屋价值理论,其实同价位的二手房往往价值更好,如果没有“新房情结”的话,一二线城市买二手房也是一个不错的选择。因为,新房的价格中往往包含了很多的开发商宣传推广费用、未来的部分升值空间和新房带来的心理溢价,而二手房的价格则更加接近于价值本身。

 

最后,从反面来说,普通人买房务必远离公寓、商铺、小产权房、写字楼和老破小、老破大,否则大概率会跳坑。

 

问题五:投资买房主要注意什么?什么样的房子升值空间大?

自住买房和投资买房还是有很大区别的。简单来说,自住买房,要在预算的范围内尽量住的舒服一点,好货都不便宜;而投资买房,要在预算的范围内尽可能升值多一些,性价比和潜力更重要。

从价值投资的角度来说,房产升值的本质原因主要是房屋周边配套资源的提升和落地。比如,原本没有地铁的区域通了地铁,往往可以带动房价上涨几千元;而一个大型购物中心、一个名牌学校的建成,周围一两公里范围内的房子普遍可以升值几千元甚至更多;如果市政府、区政府搬到了房子周围,那么有可能会带来更大的升值幅度。

 

  所以,如果是自住买房,就要买周边配套已经比较齐全的区域,而投资买房,则要买周围有地铁、商业、学校、高收入就业中心等规划的区域,然后等到这些规划落地,房价自然而然就水涨船高。

 

  在这个意义上,买房可以考虑投住分离,也就是第一套自己住的房子,买在离工作的地点近、周边配套好的地方,而第二套投资房,则买在规划档次较高而且大概率可以落地实现的地方,通过3-5年左右的时间等到规划中的配套落地,从而实现投资升值的目的。

 

  但从另外一个角度来说,投资和自住从来都不是一对矛盾。投资是要通过出手套利才能实现的,而自己都不愿意住的地方,以后也很难找到接盘侠。所以,即使是投资性买房,也要考虑今后什么样的人群是接盘的目标对象,然后考虑他们的喜好、想法和需求来买,这样才不至于炒房炒成房东,房子砸到手里卖不出去。

 

  最后,从供需关系这个角度考虑的话,投资买房的最优选择是所在城市正在建设中的高收入就业中心周边——一方面政府会在这些地方实实在在的投入各种资源配套,同时这些区域今后将会有大量的高购买力新增人口接盘,既保证房屋能升值,又确保容易出手实现套利。典型的例子就是广州的琶洲、国际金融城、黄埔区科学城和南沙区灵山岛、横沥岛等。

 

问题六:买房的具体步骤是什么?

一、选对时机。

  首套刚需在资金到位的时候尽快买、随时买;投资买房的话,除了所在城市刚刚上涨过的周期末尾,其他时间都可以择优入市,收益最高的时候是规划刚出来,不过存在不确定性,而比较稳健的是配套资源刚开始动工的时候。

二、选对城市。

  以广东为例,广州、深圳两个一线城市中心城区的房子非常值得买,重点规划的新区也可以买;东莞、佛山、珠海优质区域的房子可以买,中山、惠州的部分房子也可以挑着买。其他地方,除非自住,否则不建议投资性购买。

三、选对片区。

  一般来说,自住购房优先选择工作地点附近的区域,方便工作和生活是第一要务。投资购房的话,则选择房价还不算高、规划档次较高,而且政府实实在在投入资源正在落实配套的区域,比如广州的国际金融城、黄埔区、南沙区,佛山3年内将新通地铁的佛山新城、南海桂城、顺德北滘等区域。

四、选对小区。

  优先选择知名开发商开发的中等规模品质楼盘,一线城市楼龄20年以内,二线城市楼龄最好10年以内,交通和教育配套较好,物业服务也很重要。另外,最好附近1公里内有基本生活配套,3公里内能够满足各项常规需求。

五、选对具体房屋。

  最好同时符合南向(东南、西南和东也可以)、中高楼层(起码非顶楼底楼)、户型方正实用、三房两卫以上等条件,起码不能有让人难以接受的硬伤。否则,有硬伤的房子看似便宜买,以后也只能便宜卖甚至卖不出去。

六、合理价格。

  合理价格不是追求最低价,尤其是二手楼,低价往往是有原因的,只要不高于该小区的正常价格即可,不要非笋盘不买,否则耽误了时机就会因小失大。同时,买房强烈建议将预算上跳一级,因为大部分人买房的难点都在首付而不是月供,根据历史经验判断,多数人的收入都会不断增长,所以大多数人都会后悔买小了,很少有人后悔买大、买贵的。

七、找专业人士指导。

  买新房可以找有经验的朋友陪同,买二手房最好通过优秀的中介。交定金和签订书面合同前一定要慎重,最好能够由专业人士把关后再决定。对于购买法院拍卖房和其他存在问题概率高的二手房,强烈建议找律师等专业人士进行尽职调查,避免踩坑导致更大的损失。


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